Decreto 218Decreto 218/2005, de 11 de octubre, Andalucía är ett relativt nytt regelverk som godkänts av Junta de Andalucia. Regelverket har antagits för att skydda konsumenten vid köp eller hyra av såväl nybyggda som andrahandsbostäder. I stora drag innebär det att de fastighetsmäklare som erbjuder fastigheter till försäljning och/eller uthyrning måste inneha mer information om varje objekt än vad som efterfrågades tidigare. Allt för att köparen ska vara informerad i så hög grad som möjligt om vad det är han/hon egentligen köper. Inga obehagliga överraskningar ska kunna komma fram i efterhand. Detta gäller alla inblandade parter, även säljare och inblandad mäklare. I och med att köparen får all information skriftligt och får signera att han/hon mottagit informationen så kan det inte senare bli några diskussioner om vilken information som faktiskt lämnats och inte. Tidigare togs de dokument som nu efterfrågas, bl.a certifikat på IBI-betalningar, nota simple och uppgifter om ägarföreningen, fram först till besöket hos notarien för att underteckna lagfarten. Idag behöver de framvisas av säljaren redan när en fastighet sätts ut till försäljning. De extra kostnader i form av skatter och avgifter som tillkommer vid ett köp ska även de tydligt och klart redovisas för konsumenten. För försäljning av s.k. andrahandsbostäder gäller bl.a. följande regler: Vid visning av en fastighet ska en s.k. ”Ficha Informativa” lämnas ut till kunden som får signera mottagandet. En Ficha Informativa är en utförlig beskrivning av fastigheten med uppgifter om bl.a. adress, betalning, betalningsform, uppgifter ur fastighetsregistret med exakt antal kvadratmeter som finns registrerade, om fastigheten har några skulder registrerade i form av lån, obetalda skatter m.m. För varje fastighet som är till salu ska även en ”Nota Explicativa” upprättas och överlämnas till kund som efterfrågar det. Nota Explicativa innehåller detaljerad information om de ekonomiska aspekterna vid ett köp. Pris, betalningsform samt skatter och avgifter som tillkommer vid köpet ska redovisas. Finns det möjlighet att göra en uppdelning av betalningen vid köp eller om det redan finns ett lån på fastigheten som säljaren erbjuder en ev. Köpare att ta över så ska även detta reflekteras i Nota Explicativa. Både Ficha Informativa och Nota Explicativa ska signeras av kunden vid mottagandet. Att KöpaKöpprocessen börjar långt innan våra kunder kommer ner till Spanien. Innan man sätter sig på planet har man funderat på vad man söker och vad det får kosta. Många har redan varit upprepade tillfällen nere på kusten, för andra är det helt nytt. Har du funderingar eller frågor om olika områden på kusten, var det är bra att bo, hur långt det är till olika serviceinrättningar m.m. är du varmt välkommen att ta kontakt med oss. Vi guidar dig fram till det område, läge, och den bostadstyp som passar dig. Det är många funderingar kring ett husköp och vi finns på plats för att besvara dina frågor om såväl stort som smått. Alla objekt som vi har till salu annonseras på vår hemsida. Skulle du mot förmodan inte finna något intressant objekt på vår hemsida så ring oss eller skicka ett mail och berätta vad det är du söker. Vi får ständigt in nya objekt och tack vare vårt stora nätverk med andra mäklare har vi tillgång till oändligt många fler objekt. Visning Visningar går generellt lite annorlunda till i Spanien än i Sverige. Istället för att visa ett objekt en specifik dag till flera intressenter bokar vi en tid med dig som köpare och tittar på flera olika objekt som vi har till salu och som passar in på dina önskemål. Istället för att trängas med andra spekulanter får du i lugn och ro se dig omkring i och runt de av dig utvalda objekten. Budgivning Vid tal om budgivning skiljer sig betydelsen markant åt i Spanien jämfört med Sverige. Budgivning i Sverige innebär ofta att det begärda priset höjs för att den som lägger det högsta budet blir den som får köpa lägenheten. I Spanien lägger köparen istället ofta ett bud under det begärda priset för att pruta. Vid en förhandling med säljaren om priset finns vi med som mellanhand. Vår uppgift är att finnas till hands från din första kontakt med oss fram till den dag då fastigheten hamnar i din ägo. Tillvägagångssätt vid köp När du hittat en fastighet som du vill köpa, läggs normalt en reservationsavgift på mellan 3.000 och 6.000.- Euro beroende på fastighetens pris, för att ”ta bort” fastigheten från marknaden. Ca 10-14 dagar från det att reservationsavgiften erlagts tecknas ett köpekontrakt och 10 % handpenning (inkl. reservationsavgiften) betalas till säljaren, om inte annan överenskommelse träffats. I det fall att köparen inte kan fullfölja affären återbetalas ej handpenningen, med mindre än att advokat upptäcker någon oegentlighet t.e.x i den existerande lagfarten m.m. Vi rekommenderar att du anlitar en advokat som kan informera om alla lagliga och skattemässiga frågor vid såväl en försäljning som vid ett köp. Advokaten är då den som upprättar privatkontraktet och guidar och bevakar dina intressen fram till den dag det är dags att skriva under lagfarten hos notarius publicus. Att en advokat kopplas in betyder inte att vi slutar jobba med att få affären i hamn. Vi finns under hela processen till hands för att svara på dina frågor, se till att säljaren håller sin del av avtalet, pusha på advokater, banker etc för att hålla den överenskomna tidsplanen. Ett fastighetsköp i Spanien betraktas inte som formellt avklarat förrän man skriver lagfart hos notarius publicus, och den fullständiga köpeskillingen betalats till säljaren. Tillträdet till fastigheten sker samma dag som lagfarten skrivs under. Lagfarten undertecknas av båda parter hos notarius publicus. I led med vårt mål att erbjuda personlig service finns vi med hos notarien för att avsluta vårt samarbete såväl med köpare som säljare. För att allt ska löpa så smidigt som möjligt har advokater och inblandade banker förberett så mycket som möjligt. Var ändå beredd på att det kan bli en viss väntan och mycket folk på plats med köpare, säljare, var sidas representant, ev. inblandad bankman samt mäklare. Vill eller kan du inte närvara vid undertecknandet av lagfart kan du i de flesta fall lämna en fullmakt till din advokat eller laglige representant. Grattis, nu är bostaden din! När lagfart väl skrivits, skickar notarien ett fax med lagfarten till landregistret. Din advokat kommer att, å dina vägnar, betala alla skatter relaterade till köpet och ta hand om alla formaliteter angående registreringen av lagfarten. Den slutgiltiga registreringen av lagfarten tar mellan 1 och 3 månader. Saker att tänka på vid köp av fastighet i Spanien: Vi rekommenderar alltid våra kunder, såväl säljare som köpare, att anlita ett juridiskt ombud som fungerar som rådgivare och bevakar sin klients intressen vid övertagandet. Detta för att inga överraskningar ska uppstå vid köptillfället eller efteråt. Din representant kan svara på såväl lagliga som skattemässiga frågor. Har du ingen representant sedan tidigare kan vi rekommendera namn på oberoende advokater/representanter som tidigare framgångsrikt hjälpt våra kunder. Språket behöver inte vara något hinder, då flera av dem talar svenska/ skandinaviska. Kostnader vid fastighetsköp: På köpeskillingen tillkommer följande skatter och avgifter: Överföringsskatt – beroende på köpeskillingens storlek är skattesatsen 8,9 eller 10 % Notarieavgift – Priset fixeras enligt lagen och kan variera från 500 Euro - 1.500 Euro beroende på fastighetens pris. Fastighetsregister – En tumregel, 70 % av notarieavgiften. Advokatarvode – normalt 1% av köpeskillingen. Kostnader för ändring av kontrakt t.ex. el och vatten samt ev. uppdatering av dessa installationer. Finansiering Vare sig du är resident i Spanien eller inte, så är du fri att ansöka om lån på din fastighet. Spanska banker är mycket villiga att låna till icke-residenta på deras fastigheter och erbjuda bra räntesats. Låneperioden beror på låntagarens ålder och lånebeloppet kan vara upp till 75% av bankvärderingen på fastigheten. Många banker har satsat på svensk-och engelsktalande personal. NIE-nummer Spanskt identitetsnummer för utländska medborgare. NIE-numret behövs för att kunna sälja eller köpa bostad i Spanien. NIE-nummer ansöker man om hos polisen (Policia Nacional). Att SäljaFörberedelser: När du bestämt dig för att sälja din bostad kommer vi ut på ett besök. Under besöket tittar vi runt på lägenheten/huset, tar foton och tillsammans med dig kommer vi fram till ett realistiskt försäljningspris. Du som säljare har förmodligen redan en uppfattning om vilket pris du vill ha ut från försäljningen och vi kan för vår del bidra med kunskap om hur dagens fastighetsmarknad ser ut. Vi tittar på de liknande objekt som finns till salu i samma område och de objekt som faktiskt har sålts under den senaste tiden. De objekt som nu finns till salu ger en bild av vad en intresserad köpare har för utbud att välja mellan och vad ditt objekt konkurrerar med. Sålda objekt talar om för oss vad man faktiskt kan vänta sig att få ut för sin bostad just i dagsläget. Vår strävan är att komma fram till ett så realistiskt försäljningspris som möjligt och inte locka dig med att sätta ett högt pris som marknaden sedan inte klarar av. För att kunna börja marknadsföra din bostad behöver vi en del dokument rörande fastigheten. Ju mer information vi har om fastigheten desto bättre. Dels för att kunna ge en bra service till våra köpare, dels för att underlätta den dag då det är dags för försäljning. Därför är det bra om du innan vårt besök har förberett och har dina papper rörande bostaden i ordning. De papper vi kommer behöva är följande: • Kopia på kvitto för senast inbetalda comunidad-avgift (ägarföreningsavgiften). • Kopia på kvitto för senast inbetald kommunal fastighetsskatt (I.B.I.) samt ett certifikat på att det inte föreligger några skulder hos kommunen. Certifikatet visar att I.B.I. är betald till dags dato, och att det inte finns några skulder. Certifikatet utfärdas av kommunkontoret i den kommun där fastigheten är belägen. • Kopia på en Nota simple (ett utdrag ur fastighetsregistret), ej äldre än 3 månader, och en kopia på lagfarten. Vi kan hjälpa till med anskaffandet av certifikatet från kommunen och en nota simple från fastighetsregistret. Dock ser vi oss tvungna att ta ut ett självkostnadspris. Avgiften för ett certifikat varierar från kommun till kommun men ligger runt 2-5 euro och en nota simple kostar 9,05 euro när vi beställer den över internet. Vissa kommuner efterfrågar en skriven auktorisation att vi har ägarens tillstånd att plocka ut ett certifikat i dennes namn. Vi hjälper dig fylla i en enkel auktorisation och behöver då också en kopia av ditt pass. Marknadsföring Marknadsföringen sker genom att objektet annonseras på vår/a hemsida/or, med annonser i de skandinaviska månadsmagasinen samt om du så önskar med en till-saluskylt på fastigheten med vårt telefonnummer. En sådan skylt är ett oerhört bra sätt att tala om för grannar och andra intresserade i just det området att något är till salu. Dessutom samarbetar vi med ett flertal andra mäklare varför spridningen av ditt objekt blir mycket stor. Visningar v Visningar går generellt lite annorlunda till i Spanien jämfört med Sverige. Istället för att visa ett objekt en specifik dag till flera intressenter bokar vi en dag med en intresserad köpare och många gånger kör vi runt med honom/henne och visar flera olika objekt vi har till salu och som vi bedömer kan passa den kundens önskemål. Bokning av visningar sker genom vårt kontor och i samförstånd med dig som säljare. Det är väldigt olika hur pass god framförhållning vi kan ha vid bokning av visningar. Vissa av våra kunder som kommer ner till Spanien för att titta på bostad meddelar oss långt innan. Men vi har också många ”drop-in” kunder som råkar gå förbi på gatan och kanske får syn på något objekt i vårt skyltfönster som de vill titta på så snart som möjligt. Givetvis så har du möjlighet att tacka nej till att genomföra en visning men bör då vara medveten om att det minskar chanserna till en försäljning. Efter avslutad visning försöker vi pejla med kunden hur de upplevt bostaden och om de har någon idé om priset. Det är det absolut bästa sättet för att kunna känna av marknaden och för att kunna komma tillbaka till dig med feed-back. Vi förstår att det kan vara spännande att se vilka spekulanter som kommer och tittar på ditt hus men vår erfarenhet säger oss att kunderna känner sig mer bekväma med att titta runt om inte ägaren till huset är hemma. I en liten bostad ger för mycket människor på plats ett trångt intryck. Har du möjlighet så låt oss ta hand om visning och komma tillbaka till dig med kundernas intryck och tankar. Budgivning Även vid tal om budgivning finns det skillnader mellan tillvägagångssätten i Spanien jämfört med i Sverige. Budgivning i Sverige innebär ofta att det begärda priset höjs för att den som lägger det högsta budet blir den som får köpa lägenheten. I Spanien lägger köparen istället ofta ett bud under det begärda priset för att pruta. Målet med en visning är att få den intresserade kunden att lägga bud. Även om vi får ett s.k. skam-bud ser vi det som vår skyldighet att framföra budet till dig. Vårt jobb är inte att fatta beslut åt dig utan att komma med råd för att underlätta för dig. Vi kan bidra med information om vad som senast sålts i området och till vilket pris samt vad vi fått för indikation av den intresserade köparen. Ett första bud läggs ofta, men inte alltid, för att känna av säljaren och få igång en förhandling. Tillsammans diskuterar vi budet och vi kommer med råd och assistans för att försöka underlätta ditt beslut. Köpekontrakt v När du är överens med köparen om priset rekommenderar vi dig att anlita en advokat eller annan juridiskt kunnig rådgivare. Advokaten ser till att upprätta ett privatkontrakt och guida och bevaka dina intressen fram till den dag det är dags att skriva under lagfarten hos notarien. Att en advokat kopplas in betyder inte att vi slutar jobba med att få affären i lås. Vi finns under hela processen till hands för att svara på dina frågor, se till att köparen håller sin del av avtalet, pusha på advokater, banker etc för att hålla den överenskomna tidsplanen. När förhandlingen om priset avslutats och båda parter är överens lägger köparen normalt en reservationsavgift hos mäklaren på 3.000- 6.000.- Euro beroende på fastighetens pris, för att ”ta bort” fastigheten från marknaden. Reservationsavgiften deponeras på vårt kundkonto tills dess att affären är avslutad. Ca 10-14 dagar från det att reservationsavgiften erlagts, tecknas ett köpekontrakt och 10 % av köpesumman (inkl. reservationsavgiften) betalas i handpenning till dig som säljare, om inte annan överenskommelse träffats. Lagfart v Lagfarten undertecknas av båda parter hos en notarius publicus. I led med vårt mål att erbjuda personlig service finns vi med hos notarien för att avsluta vårt samarbete såväl med köpare som säljare. För att allt ska löpa så smidigt som möjligt har advokater och inblandade banker förberett så mycket som möjligt. Var ändå beredd på att det kan bli en viss väntan och mycket folk på plats med köpare, säljare, var sidas representant, ev. inblandad bankman samt mäklare. Vill eller kan du inte närvara vid undertecknandet av lagfart kan du i de flesta fall lämna en fullmakt till din advokat eller laglige representant. Grattis, nu har du fått din bostad såld! Kostnader vid försäljning Advokatkostnader ca 1 % av köpeskillingen. Plusvalía – betalas till kommunen, skatt på markens värdeökning. Summan varierar beroende på hur länge du stått som ägare till fastigheten samt fastighetens läge. Vinstskatt – 21% på vinsten. Hur länge man stått som ägare för fastigheten, kostnader vid köp och försäljning är faktorer som måste tas i beaktande för att kunna räkna ut hur stor vinsten blir. Den advokat eller juridiska representant som hjälper dig vid försäljningen kan räkna ut hur mycket skatt det blir för dig med tanke på just din privata situation och ekonomi. För icke-residenta hålls 3% av köpesumman inne vid lagfartstillfället som en á konto betalning till skattemyndigheten. Detta belopp regleras senare mot den faktiska skattesumman. Mäklararvode, 5% av köpesumman (+ 18% IVA = moms). Homestaging Homestaging som begrepp är inte alls lika utbrett i Spanien som i Sverige, även om det har börjat nosas på det. Men klart står att om man kan höja det intryck kunden får när de kliver in i en ny bostad så ökar det chansen att kunden tycker om det så mycket att det blir en affär. Första intrycket är som bekant viktigt. Med små medel kan man lyfta en bostad ordentligt. Det säger sig självt att ett städat och ordnat hem tilltalar en intresserad kund mer än motsatsen. Är du intresserad av att ”stagea” din bostad inför en försäljning är du välkommen att ta kontakt med oss för tips och idéer. |
||||
| Startsida | | Vår personal | | Objekt | | Kontakt | | Användarvillkor |
